房地产融资结构及优化建议——以A企业为例

摘 要:本文通过对A企业地产公司融资结构的研究,发现其融资方式主要是偏向外部融资等问题,其中最为突出的问题是外部融资结构方式不平衡,股权融资占比过于低,在房价调控和资产新规的双重影响下,探究新型融资方式势在必得,香港REITs对我国地产融资是一个巨大的启示。

关键词:房地产融资;股权融资;债权融资;REITs

我国目前在地产行业项目中开发资金的来源有银行贷款,自筹资金,定金及预付款为主,其他资金的来源占比例相对来说非常低,产业地产项目融资项目和其自身的发展特点两者不相适应,融资结构极度不合理。

一、房地产融资结构的不平衡

在我国房地产公司里面,融资的方式分为两种,分别为内源性融资和外源性融资。其中外源性融资是公司经营发展的主要方式,在A企业2014—2018年的数据可以看到外源性融资占比90%左右,在外源性融资当中股权融资和债券融资是主要方式,在A企业公布的数据显示股权债权融资占比在1∶9,融资结构明显失衡。

1.长期负债占比低。短期负债与长期负债相比更多。在A企业地产融资中,短期借贷并不能满足公司的经营与发展的需要,并且会使公司的融资结构严重失衡,一旦遇到短期的债务比较多,A企业将会面临经济危机。在一个经营状况良好的公司,长期负债与短期负债最好能达到基本持平的比例。然而在我国的地产公司当中,大多数公司都具有这种短期负债明显超过长期负债的失衡情况,这种现状很容易令这些公司面临资金的问题,并且很有可能影响公司的正常生产经营。

2.股权融资占比低,债权融资相对于股权融资更多。在恒大地产的数据中显示,该公司在选择外源性融资的同时更加倾向于债权融资。究其原因在于,债权融资可以更加增强公司的信誉,而股权融资则会使公司的业绩普遍下滑,这也是偏向于债权融资的必然结果,在我国其他的上市公司正好与A企业地产相左,其他上市公司并没有认识到债权融资的重要性,更加倾向于股权融资。

3.房地产企业开发中最重要的特点就是,对于房地产企业资金实力的要求很高。另外,资金占用的时间很长,投资回报率很慢,也是这些原因导致那些经济实力不雄厚的房地产企业出现资金链断裂的风险。房地产开发的周期非常久,资金投入又超级大,这种现状使得目前融资变得更加困难,并且融资手段的单一化,融资方式又不多等等一系列相应的问题,都是制约房地产企业往前发展的因素。

二、房地产融资结构不平衡的原因分析

(一)资本市场发展不健全

与西方发达国家相比我国的资本市场还处于成长阶段,各方面都有待于提高,目前,地产融资结构的不平衡主要体现在融资结构相关法规并不完善,不能切实有效地约束资本市场,另外,我国的资本市场规模太小不足以使股票市场能得以流通,并不能满足市场上多元化的融资需求。因此,在我国地产行业中出现了严重的融资结构性不平衡,导致恒大地产以及我国其他的地产公司更加偏向于选择债权融资作为公司融资的首要选择。大家更加不偏向选择股权融资作为自己的融资手段,毕竟债权融资有其自身的优越性。

(二)短期负债成本低

之所以恒大地产以及其他地产公司偏向于债权融资中的短期负债,主要在于短期负债成本低,并且可以解决公司临时性的资金问题,短期负债相对于长期负债而言融资速度更加快,凡事有利必有弊,短期负债在利息成本方面有更大的不确定性,上市公司短期负债过于多很容易出现资金链断裂的情况。另一方面,公司利用短期债务筹集上来的资金必须要不断地更新债务,如果借款到期以后,下次借款的利息具体为多少都是未知数,因为在金融市场中短期负债的利息率本身就十分不稳定的。

(三)国家关于房地产信托管理基金规定不完善

地产行业是一个需要大量现金流的行业,但是地产公司在现阶段很难筹集到资金,市场上有很多人手里有很多闲置资金无处可投放,这样就导致了需求方和供给方出现了衔接上的断裂。对于房地产信托管理基金而言,我国一直有相关的法律规定,只是法条笼统模糊可操作性难,使得REITs制度在我国一直是困难重重。我们对于这个政策一直是难以执行,并没有发挥到它起初想发挥到的作用。

(四)税收政策扶持不到位

REITs在中国很难进行下去有一个很重要的原因就是税收政策的不到位,相关的税种太多,税率太高,直接限制住了它的良性发展,没能激活REITs在中国的良好发展,没能发挥它应有的效果。这个也是其没得到快速发展下去的重要因素。

三、房地产融资结构优化建议

(一)适当加大股权融资

目前房地产企业中的股权融资金额明显小于债权融资比例,正常的股权融资比例可以让企业的融资结构变得更加健康,极大提高公司的经营效率。在地产行业股权融资中可以一方面引入新的投资人来增加公司的注册资本,另一方面可以在保证公司大股东表决权占有绝对优势的前提下,通过发行公司股票来进行资金的融通,来满足地产长期资金的需要。加大股权融资是很好的手段之一。另外,股权融资有其自身巨大的优越性,股权融资后不需要像债券融资一样定期还钱,股权融资对于公司的资金的压力会小很多,通过股权融资集资的方式可以很好的解决公司资金不良问题。

(二)税收优惠

在香港,有和内地相似的一个物业租金回报率低的情况,但是REITs在香港依旧得到了良好的发展,究其原因是因为国家层面的税收优惠政策是推进REITs的关键一环。观察其他国家,主流的REITs市场税种少,并且税率很低,因此想要在我国顺利将REITs发展下去一定要有国家税收政策优惠的支持。

(三)政府要注重打造良好的融资环境

我国目前地产行业的融资过分依赖于银行贷款,创新性金融产品较少,主要原因在于政府未能有效地搭建良好的融资平台。例如,我国有很好的地产融资方式REITs,但是现有的法律法规仅仅局限于宏观层面未能真实有效的实施,很少涉及REITs的具体运用规则,因此导致REITs在中国内地并没有良好的生长空间。

首先,政府要做好“无形的手”的作用,并且政府要大力支持我国金融体系的完善,让房地产企业融资难问题得到根本解决;加快步伐建立我国第三方中介服务结构,要建立房地产专门的融资金融机构。另外,政府要发挥好自身的带头作用,建立房地产企业融资信息共享服务平台,从根本上解决资金的需求一方和资金的提供一方存在的信息不对等现象,让资金可以更顺畅的流入房地产企业,从而解决房地产企业融资难的窘迫境地。另外,政府还要干预到该平台当中去,保证房地产企业与金融机构之间的信息透明公开,政府要保证为房地产企业建立一个良好的融资环境,政府的介入会很大程度上解决目前房地产企业所面临的融资难问题。

四、结束语

改革开放以来,我国地产行业已经得到了迅速发展,并且已经有了初步的雏形。在产业结构调整,供给结构改革的力度加大下,产业地产成为房地产企业转型升级的重要突破口。但是产业项目本身的开发项目的周期十分长,资金投资大,投资回报收期长等特点,融资问题就成为制约地产行业发展的关键因素。本文以地产融资结构困难为立足点,分析了房地产融资难的主要原因,并且提出了地产融资的改进方案,以促进地产行业的融资发展。

(作者简介:李兴扬,研究生学历,河北经贸大学。)

参考文献

[1]李杰,周冰.房地产企业信贷融资存在的问题及对策分析[J].河北企业,2017(07):119-120.

[2]陈双双,郭晖.恒大地产融资结构及优化建议[J].合作经济与科技,2020(01):76-77.

[3]王珺.产业地产融资现存问题及对策研究[J].中国管理信息化,2020,23(14):55-56.

[4]席涟红.民营房地产集团公司多元化融资问题研究[J].市场周刊,2020,33(11):116-117.


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