摘 要：《民法典》物权编相较于《物权法》增加了居住权制度，使物权法时代的遗憾得以弥补。但仅仅六个条文的模糊规定令居住权在主体范围、客体界定、设立方式、变更情形、消灭事由等问题上都有着解释空间。我们必须从客体、主体、内容三方面对居住权法律关系予以明晰，更好地实现“居者有其屋”的目标，使居住权从纸面到现实。
关键词：居住权；法律关系；客体；主体；消灭事由
一、居住权客体之探讨
（一）我国的居住权客体规定
根据我国《民法典》的规定，居住权的客体为“他人的住宅”。但“他人的住宅”之内涵并不具有唯一性。若要明确这一客体，需要从“他人”和“住宅”两方面进行解释。
1.他人之界定。近年来，以分时度假、以房养老等为代表的新型住房市场不断发展，传统的住房供应体系已经越来越难以满足中国特色社会主义新时代的要求。因此居住权制度不仅应体现其制度功能，更要回应时代关切。《民法典》第366条中的“他人的住宅”应被扩大解释为“现时的他人的住宅和将来的他人的住宅”，采取该种扩大解释仅是针对一种情况，即居住权在设立之时，房屋所有权仍在所有权人而非他人之手。但居住权人（也即所有权人）在设立后亦会立即将房屋的所有权进行转移。
2.住宅之界定。（1）住宅是否包括住宅之部分？居住权作为物权，需存在必要的公示手段。住宅的部分并不能作为独立的客体予以登记，若将住宅的部分作为居住权的客体，不免会对我国的登记体系产生冲击。这就要求居住权的使用范围必须于登记簿上精确地加以描述。（2）此处之住宅是否包括酒店房间等独立空间？酒店的独立房间、商住两用的公寓等独立空间并不影响居住权的设立。首先，酒店独立房间的首要功能依然是居住。其次，酒店的独立房间相对公民个人商品房等的房间更为“独立”，在公示与分割上的难度远小于后者。个人所有的房屋的某部分已在前文论述了其设立居住权的必要性和可能性，举重以明轻，酒店的独立房间更可以作为设立居住权的客体。（3）此处之住宅是否包括已出租的住宅？如前所述，可在住宅之一部分设立居住权，若房屋所有权人在其中一部分设立居住权，又将另一部分出租给他人，自无不可之理。若两项权利的实现范围发生冲突，则该如何处理？笔者认为应考虑两项权利的发生时间，参考抵押权和租赁冲突时的处理。即分为“先租后居”和“先居后租”两种情形。若为前者，则租赁在先，自能够对抗居住权，可谓之“居住不破租赁”；若为后者，则已先行办理了居住权的设立登记，承租方在租赁时完全可以在相关的登记机关查阅到房屋的状态及负担，应视为对负担的知悉与自愿承受。故此种情形下，承租人不可对抗居住权人。
（二）对“住宅”的再延伸——居住权人对车库、停车位等是否享有权利
据统计，截至2020年9月，全国机动车保有量达3.65亿辆，其中汽车2.75亿辆。如此高的轿车保有率使得将对车辆使用的需求归为“生活居住的需要”，不仅有解释的技术因素，更有现实的需求因素。但停车位是否可以作为居住权的客体？笔者认为停车位虽不符合传统意义上的住宅特征，但其以明显的独立性使得其单独登记成为可能。停车位以土地为基础，定着于土地，而其本身又有独立价值，也应当被视为房屋，允许权利人进行登记。我国《民法典》第276条明确建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。此时若业主以自己所有的车位为他人设定居住权，自己承担负担完全属于对自己权利的处分，应尊重其自由意志。
二、居住权主体之探讨
（一）我国的居住权主体规定
我国居住权的主体包括自然人、法人和非法人组织。但从法律关系角度而言，居住权的主体包括居住权人和设立人。关于居住权人是否包含法人和非法人组织，学界存在两种截然不同的观点：有学者认为从第367条的文义出发，居住权人包括法人和非法人组织是条文中的应有之义，也有学者认为居住权人只能是自然人。笔者认为，法人作为居住权的设立主体和居住权人并无不妥。
（二）法人作为居住权的设立主体
1.酒店作为设立居住权的主体。如前所述，酒店的独立房间符合“住宅”的内涵。可以在其之上设定居住权。故酒店方作为设立居住权的主体并无法律阻碍。但需明确设立居住权的主体是该酒店还是该酒店集团，即应由A酒店X店还是A酒店集团为居住权人设立居住权。较为合适的办法是由A酒店集团实现对分公司进行授权，允许他们就自己所有的酒店房间设立居住权或分公司设定居住权后由A酒店集团进行事后追认。
2.开发商作为设立居住权的主体。开发商对特定人群设立居住权在目前形势下具有一定的现实意义，特别是在商品房限购的当下。允许开发商直接为不符合购房条件的人设定居住权，待其符合购房条件后，开发商再与其另行签订买卖合同，转让房屋所有权。即可满足购房人（居住权人）的居住需求，又可避免其他风险。故应予开发商设立主体资格。
3.政府作为设立居住权的主体。我国已建立多层次的住房保障体系，但相关保障制度运行并不尽如人意，故应赋予政府设立居住权的权利。通过政府与居住权人签订合同而设立居住权的方式，可以使政府更好地了解和掌握居住权人的经济动向，在其不满足保障条件后，可通过协商解除居住权或公权力方式强制解除居住权后将该房屋为其他需要保障的人设立居住权，从而实现房屋资源的高效流转与利用。
（三）法人作为居住权人
为真正落实“多主体供给、多渠道保障”，应赋予法人成为居住权人的资格。但《民法典》规定居住权的设立应“满足生活居住的需要”。法人并无生活居住的实际需求，若将法人纳入居住权人的外延之中，难免存在不周延之嫌。然“生活居住的需要”并非仅指其“本（法）人”之生活需要。法人在获得居住权后，可在与设立人协商后将其出租或再向他人设立居住权以满足自然人的生活居住的需要。此种做法与《民法典》第369条之规定并无冲突。
三、居住权内容之探讨
（一）居住权设立之探讨
1.合同设立。（1）居住权合同为何性质？首先，居住权合同本就作为非典型合同在法律中无明确规定，遑论规定其生效时间。且与之相近的其他用益物权合同及租赁合同均为诺成性合同。故居住权合同作为诺成性合同更合理。其次，居住权的设立意义在于认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求。故将居住权合同定性为诺成性合同有利于维护交易安全，保护弱势主体一方，即居住权人的利益。（2）居住权合同可否附条件或附期限？考虑居住权合同是否可以附条件或期限应考虑居住权的性质。居住权的设立并不涉及人格、身份等因素，故居住权合同并无不可附条件或期限之理。且如前所述，政府可以在享有住房所有权的同时为有需之人设定居住权。通过政府与居住权人签订附解除条件的居住权合同而设立居住权的方式，可以使居住权人在其不满足保障条件后，使得解除条件成就，消灭该居住权。这样既保障了弱势群体的住房安全，又能不搞保障性住房的“终身制”，防止权力寻租的出现。
2.遗嘱设立。遗嘱（包括遗赠）是设定居住权的方式自无争议。较有争议的是口头遗嘱，口头遗嘱当然不符合书面形式。其适用条件是“遗嘱人在危急情况下”，较多的情况是遗嘱人生命即将结束的时候。但此时见证人并无相关紧急情况，其完全可以采用手机等便携设施进行录音录像，使口头遗嘱变为录音录像遗嘱，从而使居住权的设立变为可能。但单纯的口头遗嘱因既不符合书面之形式，亦不保证权利义务之真实明确。故六种遗嘱形式中除口头遗嘱外，其他五种遗嘱均可设定居住权。
3.法定方式设立。《民法典》仅规定了两种设立方式，且均为意定设权方式。若仅以意定方式设立居住权，当所有权人不表示同意时，居住权人就无法获得居住保障，致使设立居住权制度目的落空。故通过法定方式设立居住权有其必要性，《民法典》第229条规定因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等亦可设立物权。居住权作为物权的一种，自然可以通过法院、仲裁机构的文书设立。
（二）居住权消灭之探讨
1.居住权人抛弃居住权。居住权作为一项权利，权利人可对其进行处分。强迫居住权人享有与国家利益、公共利益无关的居住权不符合意思自治，也不利于房产资源在市场上的流转。故居住权的消灭事由应有居住权人对居住权的抛弃。
2.居住权设立人死亡或解散。《民法典》仅规定了居住权人死亡，居住权消灭。那么，在居住权设立人发生死亡或解散的情形时，居住权是否消灭呢？笔者认为应分情况予以分别对待：（1）当居住权设立人为法人，发生法人解散时。应考虑法人解散的原因及后果。若为因合并或分立而为的解散，因其存在权利义务的承受者，故居住权不必然消灭。若为主管机关的决定、被吊销营业执照或法人本身经营管理不善等因素发生解散，解散后无人继受该解散法人的权利义务时，则居住权自无法继续设立，而发生居住权消灭的后果。（2）当居住权设立人为自然人时，因遗嘱设立为死因行为，设立人死亡时，居住权才能设立。故只需考虑合同设立即可。当合同设立中的设立人死亡时，首先，考虑设立人的继承人是否为限定继承。其次，若继承人为全面继承，则应考虑合同设定时双方的约定。若双方在合同中明确约定居住权设立人死亡后，居住权继续存在，则尊重当事人的意思自治并无问题。但若合同中对此亦无约定，为保护相对人的利益、保护居住权的物权效力与稳定状态，则宜认定居住权继续有效存在。
3.居住权人长期不行使居住权。有学者认为居住权并不因居住权人不行使居住权利而消灭。如居住权人长期因病住院，居住权即并不消灭。此例从通常之判断自不会发生居住权的消灭后果，但笔者所言“居住权长期不行使”谓之其“主观不愿”而非其“客观不能”。长期出差、住院医疗等非居住权人主观意愿自不能视为居住权人对居住权的长期不行使。居住权的设立是为了给居住权人一个安稳的居住环境，实现“住有所居”，满足特定人群的居住需求。而居住权人若长期不行使居住权则会使该制度目的落空，造成房屋资源的浪费与经济运行的不效率。
四、结束语
《民法典》及时设立居住权制度回应“住有所居”的时代要求值得肯定，但短短六个条文含混不清的表述为居住权的实际运作留下了巨大的适用和解释空间。我们有必要从客体、主体、内容三方面对居住权法律关系予以明晰，实现“大庇天下寒士俱欢颜”。（文 / 韩旭）
（作者简介：韩旭，浙江工商大学法学院，硕士研究生在读，研究方向：民商法。）
参考文献
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