——以CF物业公司为例
摘 要：随着物业行业市场集中度的提升，竞争压力不断加剧，成本管理已成为行业内企业间竞争的重要手段，选用科学合理的方法进行成本控制是物业企业提高竞争力的重要手段。本文以CF物业公司为例，研究作业成本法在物业服务企业成本控制中的应用，以期为其他同类型企业进行成本管理及作业成本法的使用提供参考。
关键词：物业管理；成本管理；作业成本法
一、引言
作业成本法是以作业为基础进行成本核算的方法，它不仅能够为间接费用的分配提供更科学的方法，避免传统成本计算法下的成本扭曲，使成本核算更加准确，而且让成本管理更精细。目前，国内大多数物业服务企业仍采用传统成本法进行成本核算和管理，成本被单一信息简单分配，难以找出实际成本与目标成本间的差异原因，不利于企业有针对性的进行降本增效。本文以CF物业公司为对象，通过建立作业成本法核算模型，比较作业成本法与传统成本法下的项目成本差异，研究作业成本法在物业服务企业适用的可行性，并希望通过对该问题的研究为CF物业公司及其他同类型企业进行成本管理及作业成本法的使用提供参考。
二、文献综述
20世纪80年代末90年代初，芝加哥大学的罗宾·库珀和哈佛大学的罗伯特·卡普兰首次明确提出了作业成本法这一概念，即作业消耗资源，产品消耗作业。余绪缨作为我国现代管理会计的奠基人，提出将作业作为成本核算的基础，能够更好的为经营决策和企业管理服务。王平心尝试在我国先进制造业运用作业成本法。林斌将作业成本法应用于我国铁路运输业，并通过研究发现作业成本法也适用于非制造业。吴波将计划性剖宫产病种作为研究对象进行作业成本法核算，得到准确的病种成本，为该项病种医疗成本的降低提供了有效依据。目前，作业成本法已形成了一个相对完整的理论框架，其应用研究的领域已从制造业逐渐拓展到高校、医疗、银行、物流等行业，但在物业服务行业的应用研究较少。
三、物业服务企业采用作业成本法的可行性分析
（一）激烈的行业竞争环境适宜应用作业成本法实施管理
现今，物业行业的竞争格局为“小龙头”和小企业并存，但行业集中度增长明显，预计到2026年，百强企业市场占有率将超过64%，竞争激烈。这种环境促使物业服务企业探索和研究成本控制及核算方法，企业运用科学的成本核算方法，获取准确、可靠的成本信息，精确有效地进行成本控制。避免因为不准确的成本信息导致服务价格和发展战略的错误，限制成本优势的获取。作业成本法能细分具体费用和项目指标，提高成本控制精度，是适应当前物业企业竞争趋势的科学管理方法。
（二）成本控制的复杂性适宜应用作业成本法实施控制
随着人们生活水平的提高，对个性化服务的需求增加，物业服务企业为满足服务区域业主需求，开展的服务项目也不尽相同。服务类型的多样性，也决定了物业服务企业成本结构的复杂性，采用传统的成本核算方法，无法真实反映出各服务项目的成本情况，导致成本信息脱离运营实际。作业成本法能够通过资源动因和成本动因的分解，将成本更加准确的分配到各项目中，所提供服务的项目差异性越大，越适合采用作业成本法。
（三）间接成本占比较大适宜应用作业成本法实施管理
物业服务企业的间接成本种类较多，且在总运营成本中的占比较大，例如固定资产折旧费用、修理费、办公费、差旅费、外包服务费、水电费、管理人员费用等。在进行成本核算时，如果采用传统的方法按统一的标准分摊，会造成成本信息的严重失真。作业成本法将资源分配到作业，作业再分配到项目，能按照更贴合业务实际的分配方式，进行成本的归集和分配，帮助企业更准确的掌握各作业和各项目的成本信息。
四、作业成本法在CF物业公司中的应用
（一）CF物业公司概况
CF物业公司成立于2019年4月，注册资本1 000万元，是CF集团下属全资子公司，J市物业管理协会副会长单位。服务范围涉及综合性小区物业、学校后勤物业、写字楼物业、企业和市政物业、旅游景区物业等。对于间接成本的核算，公司过去是以物业服务项目的面积作为分摊依据。为了更好的展示作业成本法在该公司的应用效果，本文选取了该公司当前最具代表性的2个住宅小区项目的相关成本数据来进行研究。
H小区建于2012年，总服务面积约12万平方米，绿化服务面积为3.9万平方米，占总服务面积的33%，其中管理和服务人员共计37人。C小区建于2019年，总服务面积约18万平方米，绿化服务面积为5.8万平方米，占总服务面积的32%，其中管理人员和服务人员共计46人。2022年，H小区和C小区分别实现物业收入219.88万元、216.06万元，采用传统成本法进行核算，两个项目的成本分别为133.36万元、200万元，两个项目的营业毛利率分别为39%、7%。
（二）建立作业成本核算体系
1.识别资源库。结合物业行业的特点及CF物业公司的实际情况，识别出CF物业公司的6大资源库：人工费、动力费、材料费、业务费、办公费、折旧费。人工费主要包括工资、五险一金、体检费、节日福利、交通费、午餐费等；动力费主要指为项目正常运营而发生的水费、电费；材料费主要指为保证项目正常运行而直接消耗的各种物料；业务费包括公共区域工程维护费、秩序维护、保洁、绿化费等；办公费包括业务招待费、通讯费、会议费、培训费、办公用品费、公众责任险等；折旧费主要指固定资产的折旧费。
2.划分作业中心。在对CF物业公司项目服务范围和内容进行分析后，将公司作业中心分为保洁作业、绿化作业、安保作业、维修作业、客服作业、综合管理作业这6大类。保洁作业主要内容为日常清洁、消杀防疫；绿化作业主要内容为修剪植被、灌溉施肥；安保作业主要内容为日常巡逻、监控、车辆管理；维修作业主要内容为房屋维修、设施设备维修；客服作业主要内容为提供咨询、处理投诉；综合管理作业主要内容为收费、日常事务等。
3.确定成本动因。成本动因根据资源的耗费方式、作业中心的工作原则以及与工作对象的关联程度等情况来确定，包括资源成本动因和作业成本动因。结合CF物业公司实际情况，采取专家评分法，确定CF物业公司的人工费、动力费、业务费、办公费4大资源库对应的资源成本动因分别是员工人数、仪表数、工时、办公人数，材料费和折旧费按实际发生额直接计入；6大作业中心分别以保洁面积、绿化面积、安保人员人数、维修工时、客服次数、综合管理服务工时作为作业成本动因。
4.成本分配。本案例选取CF物业公司2022年相关数据，将公司发生的成本按6大资源库进行归类，并按照资源动因归集到每个作业中心，得到每个作业中心的成本数据后，再根据统计出的成本动因量，按照作业动因分配率，将间接成本分配到2个物业服务项目中。
（三）运用作业成本法的结果分析
经过计算，作业成本法下C小区项目和H小区项目的成本分别为171.22万元、162.18万元，两个项目的营业毛利润分别为-5.02万元、6.96万元。将两个项目采取作业成本法和传统成本法下的成本及毛利润情况进行比较，在资源成本消耗总量、营业收入不变的情况下，核算出的成本及营业毛利信息存在较大差异。作业成本法下，C小区项目的成本较传统成本法下核算的结果减少28.82万元，降幅达到14.41%；相反，H小区项目的成本上升28.82万元。营业毛利方面，传统成本法下两个项目的营业毛利率的差额达到32%，而作业成本法下，两个项目的营业毛利率的差额仅有5%。两个项目除管理面积外，服务对象和服务内容具有高度相似性，如果完全根据小区管理服务面积对成本进行分摊，容易造成C小区项目的成本被高估，导致成本信息的不准确。
另外，通过分析比较，我们发现两个小区成本消耗较高的作业有所区别，其中C小区项目成本消耗前三的作业分别是维修作业、安保作业、保洁作业；H小区项目成本消耗前三的作业分别是维修作业、客服作业、安保作业。作业成本法下计算的各作业成本的占比，基本与项目的实际情况相符，C小区因为管理面积较大，保洁人员的清理范围更大，人员配备相对较多，所以保洁作业成本较高；H小区建成时间较长，物业费欠费情况较多，催收任务较重，客服作业成本较高。传统成本法采用面积分摊的方式，只能从项目总体层面进行成本分析和比较，而运用作业成本法可以将成本细化到各项目的不同作业层面，通过作业层面的比较可以帮助企业找到在成本管控中的优势和劣势，精准定位降本增效的着力点。
五、作业成本法在实际应用中应注意的问题
（一）增强全员作业成本法管理理念的学习和应用
作业成本法作为新型的成本管理方法，其实施和执行需要多部门、多岗位的协同配合，物业服务企业需要加强公司全员对该种管理理念的学习，让员工理解作业成本法的内涵和工作原理，同时将这种管理理念深植于心，使员工在作决定时能考虑到成本影响，才能更有效的进行成本控制。物业服务企业可以定期组织相关培训，将成本管理理念与案例相结合，增加员工对作业成本法的理解，并能够主动将理论与实际工作结合，提高物业服务企业的成本管控效果。
（二）合理划分资源库和作业中心
资源库和作业中心的划分，是物业服务企业推行作业成本法的基础。资源库的合理设置可以帮助物业服务企业将发生的成本进行有效划分和归集，方便后续的统计和分析。作业中心的划分，应在详细了解物业服务企业整体生产经营流程的基础上，不盲目确定或是沿用传统的按部门划分成本中心的方式，而应结合物业服务企业的具体项目、服务对象的需求来划分。另外，在划分作业中心时，需要注意划分的合理性，不能过于复杂和细分，须把握重要性原则，从而建立一套适合物业服务企业自身的成本核算管理体系。
（三）合理选择成本动因
成本动因通常参考行业或公司专家的意见，主观性较强，其选择的合理性，将严重影响成本核算结果的准确性，所以物业服务企业应多方咨询和考量，并结合量化的分析，提高成本或费用类型与成本动因的关联度。同时在确定成本动因时，除考虑其科学性外，还应考虑成本效益原则，对于数量较小的成本动因可予以剔除，防止因成本动因过多而提高工作量，增加实施过程的难度。
（四）加强信息化平台建设
作业成本法涉及较多的细分数据和复杂的分配过程，完全依靠员工人工操作，难以保证整个过程的质量和效率，要想顺利实施，物业服务企业有必要加强信息化平台的建设，通过系统平台进行数据的传输、监管和运算，规范和优化基础性工作，减少复杂性计算，来确保整个作业成本法核算的顺利进行。
六、结束语
我国房地产行业高速增长的时代已经过去，与房地产行业伴生的物业行业市场规模也已基本形成，并且行业内龙头企业正在不断利用其品牌影响力和雄厚的资本，通过兼并、收购等方式快速扩张，行业集中度提升趋势明显。物业服务企业要在当今竞争环境中谋求生存和发展，成本管控水平是一个重要条件。作业成本法是现代管理理论的一项重要成果，该方法在物业服务领域的研究和推广，能帮助物业服务企业找到更好的成本管控方法，提升企业适应外部环境变化的能力。
（文 / 徐雨晴）
（作者单位：荆州市城发物业管理有限公司）
参考文献
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