——以w市为例
摘 要：随着城镇化的不断发展，老旧小区改造的必要性和紧迫性日益凸显。城市老旧小区改造关系到城市发展，对于提升城市形象、改善民生、提高城市治理能力都具有重要意义。本文采用比较分析法、文献研究法、实地研究法、案例分析法等多种方法，对当前老旧小区改造存在的困境及困境成因进行分析，并提出拓宽资金筹集渠道、完善居民参与改造的途径、重视小区服务建设、建立长期治理机制的建议，为推动w市老旧小区改造提供参考。
关键词：城市老旧小区；更新改造；多中心治理
一、引言
随着我国城市化进程的推进，城市小区改造已经成为城市化进程中无法避免的重要课题。本文通过对经历城市老旧小区改造以及未改造的小区居民进行问卷调查和实地调研，以城市老旧小区改造的困境与出路作为出发点，发现改造过程中存在的问题主要是资金缺乏、社区居民参与程度低、小区改造忽视软设施、后期缺乏长效的维护等，这些问题严重影响居民的基本生活和城市整体可持续发展。笔者基于此现状分析产生问题的原因，并提出解决城市老旧小区改造问题的对策。
二、w市城市老旧小区改造现状分析
（一）区域概况
w市全市辖7个区、1个县，总面积达1.42万平方千米。根据2021年w市国民经济和社会发展统计公报，截至2021年年底，全市建成区面积536.20平方千米，地区生产总值3 691.57亿元；全市常住人口407万人，城镇居民人均可支配收入46 142元。
（二）改造概况
2017—2021年，w市完成了284个老旧小区的提升改造，6 200多栋楼的外立面改造，1 294个没有物业的小区有了物业进驻，3 929个小区实现了垃圾分类设施全覆盖，对有加装条件的楼栋加装电梯621部。2022年，w市对342个老旧小区、1.48万户棚户区房屋进行改造升级，涉及5.3万户居民。
（三）改造内容
1.老旧小区当前存在的问题。通过调查发现，老旧小区当前最突出的是安全问题。老旧小区的安保工作不到位，小区路面不平整，照明设施老化，老年人出行极为不便，无法保证老人出行的安全。同时还存在停车位不足，污水与垃圾处理等问题。（详见图1）
2.老旧小区改造意愿分析。调研居民希望最优先改造的项目时发现，老旧小区居民所选主要集中在公共服务设施、小区内停车位、加装电梯、消防安全、环境改善等方面。（详见图2）而在后续调研完成改造的小区时，发现改造主要集中在粉刷外墙面、消防安全、车辆停放、道路维护以及小区绿化等方面。说明目前改造并不能很好地满足居民的期望。因此，在老旧小区改造前应充分调查居民意愿，征求居民意见，这样在改造后才能更好地满足居民需要，真正提高居民的生活质量。
（四）老旧小区改造的满意度
分析居民对居住的老旧小区改造整体评价时（见表1），选择一般、不满意、非常不满意的占比达42.73%，说明有四成以上的居民对老旧小区改造整体评价不高。
调研对所在小区改造完成后续维护时，选择很好和较好的仅有20.91%，而选择较差和一般的分别占比48.18%和26.36%，说明虽然完成了老旧小区的改造，但是对改造后的后续维护较少，建议相关部门加大后续维护力度，加强对物业公司的管理监督。
三、城市老旧小区存在的困境
（一）缺乏资金支持
改造老旧小区时，因其面临的问题较多，需要耗费大量的人力物力，改造资金中政府使用财政资金占到了较大比例，社会资本进入较少，改造资金缺口比较大。老旧小区改造带来的更多的是良好的社会效益，但因实际的回报收入比较少，引资比较困难，社会资本参与的积极性不高。吸引各方社会资本参与，激发市场活力是目前需要解决的难题。
（二）社区居民参与程度低
老旧小区改造的出发点和落脚点都是为了居民，居民是第一受益人同时也是参与者。目前来看，居民的改造意愿高但参与度低，有关部门宣传不到位，激励机制不完善。居民虽然知道要进行小区改造，但却不知道如何改怎么改，没有将居民的需求和改造的计划联系起来。
（三）小区改造忽视软件设施
居民对于改造老旧小区的呼声很高，但在实际调查过程中发现，老旧小区改造很难满足全部居民的诉求。目前，老旧小区的改造主要集中在硬件设施，软件设施的改进没有跟上，例如物业公司的服务等。
（四）后期缺乏长效的维护
老旧小区改造完成后，还需要后续一系列的维护推进工作。但目前来看，存在后续推进工作不及时，管理服务机制和管理体系不完善的问题。虽然完成老旧小区改造，但是对改造后的后续投入较少，建议相关部门加大后续维护力度，提高小区的各项服务。
四、改造路径与对策
（一）拓宽资金筹集渠道
由于现行老旧小区改造资金来源单一，为多渠道筹集改造资金，首先要积极争取上级财政奖补资金。其次鼓励老旧小区产权单位和居民主动参与资金筹集，同时结合实际，明确居民出资责任和比例。
（二）完善居民参与改造的途径
要深入实地走访调查，科学合理做好老旧小区改造工作。居民作为老旧小区改造的直接受益者，要引导居民积极参与改造，拓宽居民参与的渠道，让小区的改造更加符合居民的需求。社区工作人员要及时走访居民或者通过网络等方式告知居民，确保居民的知情权，不断完善居民参与途径，广泛征询居民的建议。
（三）重视小区软件建设
在老旧小区的改造过程中，除了要重视小区内硬件设施的改造，还要对社区居委会、小区管委会以及物业公司等开展培训教育，提高他们的服务质量。提升小区软服务，为居民打造一片祥和的社区。
（四）建立长期治理机制
小区改造后，需要建立长效的管理机制有序规范小区管理。要根据各小区的实际情况，确定管理主体，制订管理制度，明确经费来源。要不断完善小区内部的管理服务机制，探索建立科学的管理体系，统筹协调好各方的关系，切实提高小区物业管理水平，保证老旧住宅小区管理服务的科学性。
五、结束语
居住条件的改善是人民生活幸福的基本条件，当前我国人口老龄化程度日益加深，改造提升城市老旧小区，改善居民居住条件，提高居民居住质量势在必行。w市需要不断拓宽居民参与老旧小区改造渠道，积极接收居民意见，加快落实老旧小区改造进度，同时借鉴先进经验，构建共享共治社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。
（文 / 刘芸 张泽旭 霍航航 赵晓旻）
（作者简介：刘芸，新疆农业大学，本科，研究方向：城市管理；张泽旭，新疆农业大学，本科，研究方向：城市管理；霍航航，新疆农业大学，本科，研究方向：城市管理；赵晓旻，新疆农业大学，本科，研究方向：城市管理；通讯作者：王志强，新疆农业大学，副教授，硕士研究生导师，研究方向：公共政策分析、土地资源管理。）
参考文献
[1]张博.推动城市更新及老旧小区改造可持续发展[J].中国住宅设施,2022(12):159-161.
[2]姚文婷,刘莎.老旧小区改造可持续推进影响因素研究[J].工程管理学报,2022,36(06):66-71.
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