摘 要：住宅专项维修资金被称为建筑的“养老金”，对住宅的保值、增值发挥重要作用。但其管理机制不健全、申请使用困难、透明度不高、增值收益低等问题目前仍存在于住宅专项维修资金管理制度中，为此，本文提出完善工作管理机制、简化维修资金申请流程、规范部门监管职能、促进维修资金保值增值等相关对策以促进维修资金的规范管理。
关键词：住宅专项维修资金；管理问题；对策
一、引言
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，是房屋住宅的“养老钱”“治病钱”，实际也是业主的私有财产，是业主居住权益的重要保障。2007年建设部、财政部出台的《住宅专项维修资金管理办法》细化了1998年的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的相关条款，并对住房专项维修资金的概念、缴纳、使用、管理等各项内容有了更深层次的规定，对推动住宅专项维修基金制度的发展具有重大意义。《物业管理条例》也对住房专项维修基金进行了补充规定，但法律法规只是对住房专项维修资金进行概括性的规定，具体细节仍有待优化。目前我国各地区的住房维修基金在管理方面仍有不足，透明化程度较低，支出情况混乱，监督核实不到位，需加强管理，规范管控资金。住宅专项维修资金事关百姓的住房安全，对保障民生福祉具有重大现实意义。笔者将探讨目前住房专项维修基金制度存在的管理问题及相关解决对策。
二、住宅专项维修资金管理问题
（一）管理机制不健全
1.缺乏完善的管理制度。我国建设部与财政部在2007年发布了《住房专项维修资金管理办法》，但其在执行过程中缺乏必要的权威性和强制约束力，随着住房专项维修基金规模的扩大，部分条款较为宽泛，难以适应当前资金管理运营及房屋维修的需要。例如，该办法规定：“业主分户首期不足30%，应当及时续交。”但并未明确交存标准和业主不履行该项义务所应当承担的责任，导致在二次收集住宅专项维修资金时存在一定的困难。
2.资金管理效率低下。目前，各地市的政府代管机构通常选择编内人员或编外人员兼职负责住宅专项维修金的管理工作。但这些人员的时间精力或业务水平有限，对住宅专项维修基金的管理重视度不足，受托责任意识和公众服务意识不强，对法律法规和相关政策的贯彻执行有所欠缺。同时，维修基金管理手段落后；数据多、工作量大，仅靠人工难以规范管理，存在效率较低、频繁出错的现象。
3.宣传力度薄弱。住宅专项维修资金由售房单位在业主购买房产时直接从售房款中提取，导致部分业主不知道这笔钱的存在，而知道的业主也对该资金的交存用途、所有权属、资金的增值收益和结存、申请手续和程序等了解较少。一般入住初期房屋及配套设施出现问题较少，但随着时间的推移，房屋共用部位或公用设备设施的保修期届满出现问题需要维修时，业主对住宅专项维修基金的认识不足就会引发一定的社会矛盾。
（二）维修资金申请使用困难
1.申请使用维修资金手续复杂。程序烦琐对维修资金的高效使用造成了严重阻碍。按照规定，有关单位申请使用维修资金的步骤包括项目提出、业主确认、方案制定、报批审核、划拨资金等多道程序，仅几个公示时间就需要一个多月，而且如果一个环节出现拖延，就会拖延整个进度。倘若小区出现大面积沉降、网管断裂堵塞、消防设施损坏严重等紧急情况，但由于手续复杂而无法及时提取资金修理，会导致安全隐患加大。
2.“双二分之一同意”要求较难落实。2021年《中华人民共和国民法典》第378条第2款对维修资金的申请条件作出修订：决定使用建筑物及其附属设施的维修资金，需要专有部分面积和人数占比均三分之二以上的业主参与表决，并且参与表决专有部分面积和参与表决人数均过半的业主同意即可。该修订将《管理办法》中的双三分之二同意改为过半数同意，降低了资金的申请难度和决策门槛。但有的小区存在业委会管理不规范，自治能力弱，业主对业委会有抵触情绪，在需要申报维修项目时业主不配合的情况。即使该门槛降为二分之一，仍难以满足要求。还有的小区未成立业主大会或物业管理公司，决策主体缺位，或者虽聘请了物业服务单位，但其只充当看门、保洁、收费之类的“保安”工作，未能真正行使物业管理职能。
（三）资金管理透明度不够
住宅专项维修资金管理与使用情况的公开性和透明度不高。相关职能部门没有按照《办法》第31条的规定履行按时与专户管理银行核对资金账目的义务，未将资金变动情况公布给业委会、售房单位，没有对维修资金使用情况进行审计监督，也未落实会计核算制度执行情况和收支财务管理的监督。大部分业主对住宅专项维修资金的使用情况、余额等了解较少，知情权受到侵害。同时，部分小区业委会内部管理混乱，在使用住宅专项维修资金时不能及时公开申请与使用。这种监管缺位的情形会导致住房维修资金存在被挪用、管理人员徇私舞弊等廉政和资金失控风险，业主对住宅专项维修资金的信赖度也随之降低。
（四）结存资金增值收益低
民法典规定住宅专项维修资金的所有权归业主所有，是业主的财产权利之一。根据《管理办法》规定，若主管单位能保证该地区维修资金的安全性并且尚有盈余，可以在不违反相关规定的情况下将维修资金用于购买政府债券。事实上，我国多个城市已经征收了大量的住宅专项维修资金，但目前政府代管机构以采用活期存款和短期存款的方式为主，并在指定商业银行存储，用于购买国债的情形非常少。同时，管理办法未详细规定购买国债的基本要求和具体情形，缺乏操作性。活期存款虽然保障了住房专项维修资金的安全性，但其增值不能适应维修费用的逐年增长，既造成了一定的资源浪费，也间接损害了业主的合法权益。
三、解决对策
住房专项维修资金涉及到千家万户，稍有不慎将会影响社会和谐稳定，带来安全隐患，管好、用好住宅专项维修资金是贯彻以民为本、民生情怀的具体要求，是化解矛盾、维护社会和谐的实践需要。现以《住宅专项维修资金管理办法》和福建省住建厅发布的《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金有关事项的通知》等政策法规为依据，结合实际，提出如下建议：
（一）完善工作管理机制
1.制定实施细则。建议各级人民政府结合各地区实际，制定出台商品住宅专项维修资金使用实施细则或办法，明确相关部门在管理、使用、监督、指导等方面的职责要求，改革创新资金管理与使用的体制机制，规范具体业务流程，解决相关政策法规的细化实施问题，真正把住宅专项维修资金管理与使用工作抓实、抓细、抓好，确保住宅专项维修资金安全高效、使用到位，切实保障广大业主的利益。
2.增配管理人员。随着房地产事业的发展，住宅专项维修金交存和提取的业务量逐年增加。政府代管机构应在业务主管部门内建立住宅专项维修资金管理中心，并设置办公场地与工作人员，单独管理本地区的维修资金，并定期组织管理人员进行相关业务培训与法律法规普及，以提高职业素养和胜任能力。
3.加大宣传力度。调查显示，“普法能够促进业主参与维修资金表决行为。”相关职能部门要对住宅专项维修资金的用途和权属、申请使用的手续和程序等进行广泛地普及宣传，提高业主的知晓度，让业主了解专项维修资金的相关法律政策，使专项维修资金的管理、使用公开透明。
（二）简化维修资金申请流程
1.专项维修资金申请手续复杂、要求执行难度大。政府要简化申请步骤，当务之急是对使用审核业务进行条理化和完善化，简化申请材料，以此缩短维修资金审批流程和核准划拨时间。明确主管部门的审核期限，同时可组织资金管理人员对物业服务企业进行维修资金申请的专项培训，做好前期宣传，提高维修资金政策知晓率，从而有效提升维修资金的使用效率。
2.积极构建紧急情况下的资金启用制度。《管理办法》第24条虽然规定了紧急情况下的“简化程序”，但该办法却未对“紧急情况”的内涵进行规定。尤其是遭遇外墙严重渗漏、电梯出现安全隐患或故障无法正常运行、消防安防等系统出现故障、二次供水设施故障等突发事件，造成严重安全隐患，甚至可能引发安全事故，需要紧急维修又无法走流程等情况。以福建省为例，可根据福建省住建厅出台的《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金有关事项的通知》明确规定的10大项紧急情形，指定相应评估机构，经过慎重评估，按照简化程序，由乡镇人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会组织代修，维修费用从业主的住宅专项维修资金中列支。
（三）规范部门监管职能
业务主管部门应通过信息化手段实现资金交存、支取、计息、收益、分配、结算等业务流程的金融级财务管理，建立线上业主查询平台，确保按照《维修办法》的规定与专户管理银行进行年度或季度的流水账单核对，通过物业管理机构或业委会向小区业主公布，确保住宅专项维修资金公开透明。街道（乡镇）、社区要督促指导业主大会和业主委员会的产生，敦促业主大会、业主委员会履行自身职责，做好小区公共部位的修缮工作，并与物业管理机构共同监督，将住宅专项维修资金用到真正需要的地方。专户管理银行每年至少要向主管部门或业主委员会发送一次住宅专项维修资金对账单。同时要完善分账建设、定期对账和查询服务。审计、财政部门要定期对住宅专项维修资金的财务管理、支出情况、会计核算制度的执行情况及专用票据进行管理监督，防止贪污等不良现象的发生。
（四）促进维修资金保值增值
活期存款是商业银行存款中利率最低的一种方式，专项维修资金相对固定，可以按照一定比例灵活采取利率较高的存款方式存款。特别是一些新建小区，在保修期甚至一定年限内不需要动用大笔专项维修资金，可以划出较大比例的归集资金采用利率较高的方式存款，让专项维修资金有较大幅度的增值。因此资金管理部门和银行应在不违反国家有关政策法规并确保资金安全的前提下，对该地区维修资金的总量按照合适的比例灵活采取定期存款、通知存款、定活两便、协议存款等多种存款相结合的方式，探索“以息养房”的良性循环模式，保证专项维修资金的增值收益最大化。同时也可将闲置的维修资金用于购买安全度高的政府债券及国家允许的金融产品，最大限度地促使专项维修资金的保值和增值。
四、结束语
随着中国经济的飞速发展，越来越多的居民选择购买商品房。在房屋保修期届满后，房屋共用部位或公用设备设施的维修问题愈发凸显，而维修资金对于解决这些问题起着至关重要的作用。住宅专项维修资金事关广大业主的现实利益，有一定的社会影响力和社会关注度，现阶段要加强规范观念，科学有序管理，做到真正保障人民利益、增进民生福祉。住宅专项维修资金相关制度也应当日臻完善，符合当下各地区需要，实际发挥对房屋住宅的安全保障作用。建立规范的住宅专项维修资金管理制度并有效促进其保值增值是一个需要长期努力的过程。
（文 / 陈芷莹）
（作者单位：福建师范大学法学院）
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