摘 要：随着我国经济的飞速发展，房地产行业持续繁荣，房地产开发企业在经济建设中发挥着重要作用。然而，房地产开发企业在税收方面面临税负较重、筹划意识不足等问题。基于此，文章针对房地产开发企业的税收筹划策略及其对财务绩效的影响展开分析。通过对税收筹划的理论基础进行梳理，深入探讨房地产开发企业主要税种的筹划要点及策略。同时，分析税收筹划对企业财务绩效的影响机制，以期为房地产开发企业提供科学有效的税收筹划方案，降低企业税负，提升财务绩效，促进房地产开发企业的可持续发展。
关键词：房地产开发企业；税收筹划；财务绩效；策略；影响机制
在当今经济快速发展的时代，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，始终备受关注。房地产开发企业在推动城市建设、改善居民居住条件等方面发挥着关键作用。然而，随着市场竞争的加剧和税收政策的不断调整，房地产开发企业面临着日益严峻的挑战。税收作为企业的一项重要成本支出，对企业的财务绩效有着直接影响。合理开展税收筹划，不仅可以降低企业税负，提高企业经济效益，还能增强企业的市场竞争力。因此，深入研究房地产开发企业税收筹划策略及其对财务绩效的影响具有重要的现实意义。本文将围绕这一主题展开深入分析，为房地产开发企业的税收筹划提供理论支持和实践指导。
一、房地产开发企业税收筹划的理论基础
（一）税收筹划的概念与特点
税收筹划是指在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税经济利益的行为。其特点主要包括合法性、筹划性和目的性。合法性是税收筹划的根本前提，企业必须在法律允许的范围内进行筹划。筹划性强调在纳税行为发生之前，对经济活动进行规划和设计。目的性明确，即通过税收筹划降低企业税负，实现企业价值最大化。例如，某房地产开发企业在项目开发初期，就对土地取得方式、融资渠道等进行合理规划，以充分利用税收政策，降低税务成本。
（二）相关税收政策解读
房地产开发企业涉及的主要税种有土地增值税、企业所得税、增值税等。对于土地增值税，政策规定了不同的税率和扣除项目，企业可通过合理定价、增加扣除项目金额等方式进行筹划。在企业所得税方面，有各种成本费用的扣除规定和税收优惠政策，如研发费用加计扣除等。增值税则涉及进项税额抵扣、销售方式等政策要点。准确解读这些税收政策，是房地产开发企业进行有效税收筹划的基础。比如，企业可以根据政策规定，合理安排成本核算，充分利用税收优惠政策，降低企业所得税负担。
（三）税收筹划的原则与目标
税收筹划应遵循合法原则、效益原则和稳健原则。合法原则确保筹划行为在法律框架内进行。效益原则要求筹划方案能为企业带来实际的经济效益，不仅要考虑降低税负，还要综合考虑企业的整体利益。稳健原则强调筹划方案的可行性和稳定性，避免因政策变化等因素带来风险。税收筹划的目标是降低企业税负、实现企业价值最大化和提升企业竞争力。通过合理的税收筹划，房地产开发企业可以优化资源配置，提高资金使用效率，为企业的可持续发展奠定基础。
二、房地产开发企业主要税种及筹划要点
（一）土地增值税的筹划
土地增值税是房地产开发企业的重要税种之一。其税率较高，对企业利润的影响较大。筹划要点如下：首先，合理定价。价格的确定需要综合考虑市场需求、成本水平以及税负等因素。如果定价过高，虽然销售收入增加，但可能导致土地增值税税负大幅上升；反之，如果定价过低，可能影响企业的整体收益。例如，企业可以通过市场调研，确定一个既能保证销售又能合理控制税负的价格区间。其次，增加扣除项目金额。可以从房地产开发成本、开发费用等方面入手。加大对公共配套设施的投入，提高开发成本的扣除额。同时，合理分摊利息支出等开发费用，以增加扣除项目，降低增值额，从而减少土地增值税的缴纳。
（二）企业所得税的筹划
企业所得税的筹划主要从成本费用的核算与扣除以及税收优惠政策的运用两方面着手。在成本费用核算方面，企业要确保各项成本费用的真实性、合理性和合法性。对于开发成本，企业要严格按照会计制度进行核算，准确归集土地成本、建筑安装成本等。对于期间费用，企业要加强管理，控制不必要的支出。例如，企业合理控制业务招待费的支出，避免超过税法规定的扣除限额。在税收优惠政策运用方面，企业应关注国家和地方出台的各项优惠政策。例如，对于从事节能环保项目的房地产开发企业，可以享受相应的所得税优惠。此外，企业还可以通过设立研发机构，加大研发投入，享受研发费用加计扣除等优惠政策，降低企业所得税税负。
（三）增值税的筹划
增值税筹划主要涉及进项税额的管理和销售方式的选择。在进项税额管理方面，企业要确保取得合法有效的增值税专用发票，及时进行认证抵扣进项税额。对于建筑安装、材料采购等环节，企业要选择正规的供应商，以保证进项税额的充分抵扣。同时，企业要加强对增值税发票的管理，防止发票风险。在销售方式选择方面，不同的销售方式对增值税的纳税义务发生时间和计税依据有不同影响。例如，企业采用分期收款方式销售房产，可以延缓纳税义务发生时间，缓解企业资金压力。此外，企业还可以考虑采用合作建房等方式，合理分摊增值税税负。
三、房地产开发企业税收筹划的策略
（一）利用税收优惠政策
房地产开发企业可通过充分利用税收优惠政策降低税负。在行业特定优惠方面，参与保障性住房建设不仅能为社会做贡献，还可能得获土地出让金减免、税收减免等优惠。企业需关注此类政策，符合条件便积极参与，例如某房企了解当地保障房优惠后推进开发，通过与政府合作，获得土地出让金部分减免及企业所得税、土地增值税优惠，既降低了开发成本，又提升了社会形象。
在区域优惠上，不同地区政策不同，如部分经济开发区给予企业所得税减免、增值税返还，企业可在此设立项目公司或分支机构，借政策降低整体税负。同时，企业需时刻关注税收政策变化，及时调整筹划方案，确保享受最新优惠政策。
（二）合理规划企业组织形式
在选择企业组织形式时，房地产开发企业需综合考虑多方面因素，总分公司与母子公司各有优劣。总分公司可合并纳税，对跨区域项目盈利差异大的企业，能通过内部利润转移平衡税负，如某企业将盈利分公司利润转至亏损分公司，降低整体税负。
母子公司具有独立法人地位，在风险隔离、融资上更具优势，适合企业开展多元化经营或引入外部投资者。此外，合伙企业能避免双重征税，也是可选的特殊组织形式。企业需结合自身经营特点与发展战略，合理选择组织形式，以实现税收筹划目标。
（三）优化经营活动安排
一方面，企业合理调控项目开发进度可创造税收筹划空间。房地产项目周期长，不同阶段税负不同，企业可通过安排开发进度延缓纳税义务，如项目前期适当放慢节奏，推迟土地增值税清算，同时合理规划资金投入，保障后期缴税资金充足。
另一方面，结合销售与租赁策略也能实现税收筹划。商业地产项目可采用部分销售、部分租赁的模式：销售实现资金快速回笼，租赁提供稳定现金流，还可享受房产税优惠。优化售租比例，能在降低税负的同时实现资产多元化配置。此外，企业还可通过合作开发、委托代建等方式优化经营活动，降低税收成本。
（四）加强税务风险管理
建立有效的税务风险预警机制是税收筹划的重要保障。企业可设置税负率变动、税收政策变化等税务风险指标，及时识别潜在风险，如税负率骤升时需及时排查。
同时需规范税务处理流程，确保各项税务事项合规；加强内部税务审计，定期检查评估企业税务情况，及时发现并纠正问题。
此外，要保持与税务机关的良好沟通：积极参加其组织的培训与政策解读活动，掌握最新税收政策；制定、实施税收筹划方案时主动与税务机关沟通，争取税务机关认可与支持，以此有效降低税务风险，保障筹划方案顺利实施。
四、房地产开发企业税收筹划对财务绩效的影响机制
（一）税收筹划对盈利能力的影响
税收筹划能够对房地产开发企业的盈利能力产生显著影响。一方面，企业通过合理的税收筹划降低税负，直接增加企业的净利润。例如，企业在土地增值税筹划中，通过合理定价和增加扣除项目金额，减少土地增值税的缴纳。这部分节省下来的资金可以用于企业的再投资或分配给股东，进而提高企业的回报率。另一方面，税收筹划对资金流的优化也能提升企业的盈利能力。税收筹划可以延缓纳税义务的发生时间，使企业在一定时期内拥有更多的资金用于项目开发和运营。比如，企业在增值税筹划中，采用分期收款方式销售房产，延缓增值税的缴纳时间，缓解企业的资金压力。企业可以利用这部分资金进行其他投资或加快项目建设进度，提高资金的使用效率，进而增强企业的盈利能力。
（二）税收筹划对偿债能力的影响
良好的税收筹划有助于增强房地产开发企业的偿债能力。首先，税收筹划通过减少现金流出发挥关键作用。税收筹划可以降低企业的税收负担，减少企业在纳税方面的现金支出，这使得企业有更多的资金用于偿还债务，进而降低企业的财务风险。例如，企业通过合理利用企业所得税的税收优惠政策，减少所得税的缴纳，增加企业的可支配现金流量。其次，企业通过税收筹划优化财务结构也能提升偿债能力。企业可以根据自身的经营状况和税收筹划方案，合理调整负债比例和融资方式。比如，企业在进行项目融资时，选择税收优惠较大的融资渠道，降低融资成本，同时优化企业的资产负债结构，提高企业的偿债能力。
（三）税收筹划对营运能力的影响
税收筹划对房地产开发企业的运营能力有积极影响。一方面，它有助于提高资产周转率。通过合理安排资产使用与配置提升利用效率，如固定资产折旧筹划中，选择合适的折旧方法和年限，可加快成本回收，提高资产周转率。
另一方面，优化资源配置也能提升营运能力。税收筹划促使企业科学规划项目开发与经营，综合考量不同项目的盈利能力和税负，将资源优先配置到效益好、税收优惠多的项目，提升整体营运能力。
此外，税收筹划还能推动企业加强内部管理，提高运营效率，进一步增强营运能力。
五、结束语
房地产开发企业税收筹划是一项复杂且关键的工作。深入研究其策略及对财务绩效的影响后，可见合理税收筹划能为企业带来多重益处：不仅助力降低税负，提升盈利能力、偿债能力与营运能力，还能增强市场竞争力，为企业可持续发展筑牢基础。
但税收筹划必须在合法合规框架内开展。企业需密切关注税收政策变化，持续调整优化筹划方案以适配动态市场环境；同时加强与税务机关的沟通合作，保障筹划方案顺利实施，规避税务风险。
未来，房地产开发企业应继续探索创新税收筹划方法，结合自身实际制定更科学合理的策略。唯有如此，才能在激烈的市场竞争中立足不败之地，实现长远发展目标，为经济社会繁荣作出更大贡献。
（作者简介：梁燕玲，惠州市金海粤房地产开发有限公司，大专，中级会计师。研究方向：税收筹划）
参考文献
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[3]聂晓辉.房地产税收筹划存在的风险点以及管理策略[J].品牌研究,2023(28):49-51.
（文 / 梁燕玲）
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